전망
2026.01
서울 집값 4.2% 상승 전망
주택산업연구원 분석, 수도권 2.5% 상승 예상
2026년 부동산 시장 전망
2026년 1월 최신 업데이트
4.2%
서울 집값 상승률
4.7%
서울 전셋값 상승률
2.9만
서울 입주물량
6억
주담대 상한
전세
2026.01
서울 전셋값 4.7% 상승 전망
집값 상승률 상회, 입주물량 감소 영향
공급
2026.01
서울 입주물량 31.6% 급감
4.2만→2.9만 가구, 신축 희소성 프리미엄↑
대출
2026.01
주담대 6억원 상한 규제
10.15 대책, 수도권 규제지역 적용
금리
2026.01
기준금리 2.50% 유지
한국은행, 상반기 동결 기조 전망
🏠 2026년 부동산 핵심 포인트
- 서울 청약 핵심 단지: 방배포레스트자이, 디에이치 래스트(반포), 디에이치 켄트로나인(흑석)
- 3기 신도시 본청약: 왕숙, 하남교산, 고양창릉 등 분양 본격화
- 입주물량 급감: 전국 36만→21만 가구, 전월세 난 우려
- 대출 규제 강화: 잔금대출 최대 6억, 분양가 10억시 4억 현금 필요
- 월세 전환 가속화: 잠실 84㎡ 월세 200만→400만원 급등
- 비서울 지역 재평가: 서울과의 가격 격차 축소 기대
| 📊 2026년 주택시장 전망 (주택산업연구원) | |||
|---|---|---|---|
| 지역 | 매매 상승률 | 전세 상승률 | 입주물량 |
| 서울 | +4.2% | +4.7% | 2.9만 가구 |
| 수도권 | +2.5% | +3.8% | 감소 |
| 지방 광역시 | 보합~상승 | +2~3% | 감소 |
| 전국 평균 | +2.0% | +3.0% | 21만 가구 |
2026년 청약 가점제 완벽 분석
84점 만점 산정 방법 + 2026년 변경사항
🏆 청약 가점제 84점 만점 구조
청약 당첨의 핵심은 가점! 무주택기간(32점) + 부양가족수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) = 총 84점 만점. 2026년 다자녀 특별공급이 3자녀→2자녀로 완화되어 2자녀 가정도 특공 신청 가능!
| 가점 항목 | 최대 점수 | 산정 기준 | TIP |
|---|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 만 30세부터 시작, 1년당 2점, 15년↑ 32점 | 결혼 시 더 어린 배우자 기준 |
| 부양가족수 | 35점 | 본인 제외, 6명↑ 35점 (배우자+자녀+부모) | 만 60세↑ 부모 직계존속 포함 |
| 청약통장 | 17점 | 15년↑ 17점 (1년당 1점씩) | 배우자 50% 합산 가능(+3점) |
| 합계 | 84점 | - | 50점↓면 추첨제 노리기 |
84점
가점 만점
32점
무주택 최대
35점
부양가족 최대
17점
통장 최대
| 부양가족 점수 상세 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부양가족수 | 0명 | 1명 | 2명 | 3명 | 4명 | 5명 | 6명↑ |
| 점수 | 5점 | 10점 | 15점 | 20점 | 25점 | 30점 | 35점 |
🔥 2026년 청약 주요 변경사항
① 다자녀 특공 완화: 3자녀→2자녀로 기준 완화 (2자녀 가정 특공 신청 가능!)
② 배우자 통장 합산: 배우자 청약통장 가입기간 50% 합산 가능 (최대 +3점)
③ 신혼부부 특공: 혼인기간 7년 이내, 소득기준 도시근로자 140% 이하
④ 생애최초 특공: 무주택 세대구성원, 5년 이상 소득세 납부 이력
| 2026년 특별공급 종류 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 유형 | 대상 | 소득조건 | 경쟁률 | 추천 |
| 신혼부부 | 7년 이내 | 도시근로자 140% | 높음 | ★★★★★ |
| 생애최초 | 무주택 5년 | 도시근로자 130% | 높음 | ★★★★★ |
| 다자녀 | 3명↑ | 없음 | 낮음 | ★★★★★ |
| 노부모 | 65세↑ 부양 | 도시근로자 120% | 중간 | ★★★★☆ |
| 기관추천 | 장애인 등 | 다양 | 낮음 | ★★★★☆ |
| 2026년 아파트 vs 빌라 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 아파트 | 빌라 | 차이 | 추천 |
| 가격 | 높음 | 낮음 | 2~3배 | 빌라 |
| 관리 | 편리 | 불편 | 관리비 | 아파트 |
| 시세상승 | 높음 | 낮음 | 투자 | 아파트 |
| 주차 | 넉넉 | 부족 | 차량↑ | 아파트 |
| 전세사기 | 낮음 | 높음 | 주의 | 아파트 |
| 2026년 전세사기 예방 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 체크 | 확인방법 | 중요도 | 비용 | 팁 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | ★★★★★ | 1000원 | 근저당 확인 |
| 시세 확인 | KB시세, 호갱노노 | ★★★★★ | 무료 | 80% 이하 |
| 임대인 조회 | 국세 완납 | ★★★★☆ | 무료 | 세금체납 |
| 전입신고 | 주민센터 | ★★★★★ | 무료 | 즉시! |
| 확정일자 | 주민센터 | ★★★★★ | 600원 | 즉시! |
| 2026년 부동산 앱 추천 | |||
|---|---|---|---|
| 앱 | 특징 | 장점 | 추천 |
| 호갱노노 | 실거래가 | 시세 정확 | ★★★★★ |
| 직방 | 매물 검색 | 허위매물↓ | ★★★★★ |
| 다방 | 원룸 특화 | 1인가구 | ★★★★☆ |
| 네이버부동산 | 종합 | 편리함 | ★★★★☆ |
| 2026년 부동산 계약 절차 | |||
|---|---|---|---|
| 단계 | 내용 | 비용 | 주의 |
| 1 | 가계약 | 10~100만 | 환불조건 |
| 2 | 본계약 | 10% | 특약사항 |
| 3 | 중도금 | 40% | 분양만 |
| 4 | 잔금 | 50% | 등기 확인 |
| 2026년 청약 가점 계산표 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 항목 | 최소 | 최대 | 기준 | 팁 | 만점 |
| 무주택 기간 | 0점 | 32점 | 15년↑ 만점 | 세대주 기준 | 32점 |
| 부양가족 | 5점 | 35점 | 6인↑ 만점 | 배우자+자녀 | 35점 |
| 청약통장 | 1점 | 17점 | 15년↑ 만점 | 꾸준히 납입 | 17점 |
| 총점 | 6점 | 84점 | - | 69점↑ 경쟁력 | 84점 |
| 2026년 부동산 세금 총정리 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 세금 | 1주택 | 2주택 | 3주택↑ | 비고 |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% | 조정지역 기준 |
| 종부세 | 9억↑ 과세 | 6억↑ | 6억↑ 중과 | 공시가 기준 |
| 양도세 | 12억↓ 비과세 | 기본세율 | +20%p | 2년 거주시 |
| 재산세 | 0.1~0.4% | 동일 | 동일 | 공시가 기준 |
84점
청약 만점
12억
1주택 비과세
9억
종부세 기준
2년
거주 요건
| 2026년 지역별 부동산 전망 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 지역 | 가격 전망 | 전세 전망 | 투자 매력 | 추천 |
| 서울 강남 | 보합~상승 | 상승 | ★★★★★ | 실거주 |
| 서울 비강남 | 보합 | 상승 | ★★★★☆ | 갭투자 주의 |
| 경기 수도권 | 보합~하락 | 보합 | ★★★☆☆ | 입지 선별 |
| 지방 광역시 | 하락~보합 | 하락 | ★★☆☆☆ | 신중 |
| 지방 중소 | 하락 | 하락 | ★☆☆☆☆ | 비추 |
| 부동산 투자 vs 주식 투자 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 부동산 | 주식 | 승자 | 비고 |
| 진입장벽 | 수억원 | 1만원↑ | 주식 | 소액 가능 |
| 유동성 | 낮음 | 높음 | 주식 | 즉시 매도 |
| 레버리지 | 대출 활용 | 신용 위험 | 부동산 | 담보대출 |
| 세금 | 다주택 중과 | 250만 비과세 | 주식 | 해외주식 |
| 안정성 | 실물자산 | 변동성 | 부동산 | 장기 |
✅ 2026년 내집마련 로드맵
1단계: 청약통장 가입 (주택청약종합저축)
2단계: 매월 10~50만원 납입 (가점↑)
3단계: 청약가점 계산 (69점↑ 목표)
4단계: 특별공급 조건 확인 (신혼·다자녀)
5단계: 디딤돌·보금자리론 대출 준비
➡️ 주택대출 가이드 →
⚠️ 청약 시 주의사항
• 가점 50점 미만이면 가점제보다 추첨제 물량 노리기
• 청약홈(applyhome.co.kr)에서 가점 계산기로 미리 확인
• 특별공급은 당첨 시 10년간 재당첨 제한
• DSR 40% 규제로 대출한도 미리 확인 필수
2026년 부동산 시장 전망
금리 인하 기대, 주택시장 회복세
| 구분 | 2024 | 2026 | 2026 전망 | 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 아파트 | 하락세 | 보합~상승 | 상승 전환 | 강남·용산·마포 |
| 수도권 | 하락 | 보합 | 상승세 | GTX 역세권 |
| 지방 | 하락 | 하락 | 양극화 | 광역시 중심 |
| 전세가 | 상승 | 상승 | 상승 지속 | 전세대출 활용 |
| 금리 | 3.5% | 3.0% | 2.5% | 대출부담 완화 |
2.5%
2026 금리 전망
40%
DSR 규제
2자녀
다자녀 특공
GTX
역세권 주목
| 2026 주거형태별 장단점 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 형태 | 장점 | 단점 | 추천 대상 | 비용 |
| 청약 분양 | 시세 대비 저렴 | 대기 기간 | 장기 거주 | 분양가↓ |
| 전세 | 목돈 활용 | 전세사기 위험 | 거주 자유 | 보증금 |
| 월세 | 초기비용↓ | 자산 축적 X | 단기 거주 | 월 지출 |
| 매매 | 자산 형성 | 대출 부담 | 안정 거주 | 대출+자기자금 |
💡 2026년 내 집 마련 전략
청약 우선: 특공(신혼/생애최초/다자녀) 조건 확인 후 신청
전세대출: 버팀목 2.1~2.9%, 신혼부부 전세 1.8~2.5%
매수 타이밍: 금리 인하 시 대출부담 완화, 상반기 매수 검토
GTX 호재: GTX-A/B/C 역세권 지역 관심
| 2026년 특별공급 종류 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 유형 | 대상 | 소득조건 | 경쟁률 | 추천 |
| 신혼부부 | 7년 이내 | 도시근로자 140% | 높음 | ★★★★★ |
| 생애최초 | 무주택 5년 | 도시근로자 130% | 높음 | ★★★★★ |
| 다자녀 | 3명↑ | 없음 | 낮음 | ★★★★★ |
| 노부모 | 65세↑ 부양 | 도시근로자 120% | 중간 | ★★★★☆ |
| 기관추천 | 장애인 등 | 다양 | 낮음 | ★★★★☆ |
| 2026년 아파트 vs 빌라 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 아파트 | 빌라 | 차이 | 추천 |
| 가격 | 높음 | 낮음 | 2~3배 | 빌라 |
| 관리 | 편리 | 불편 | 관리비 | 아파트 |
| 시세상승 | 높음 | 낮음 | 투자 | 아파트 |
| 주차 | 넉넉 | 부족 | 차량↑ | 아파트 |
| 전세사기 | 낮음 | 높음 | 주의 | 아파트 |
| 2026년 전세사기 예방 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 체크 | 확인방법 | 중요도 | 비용 | 팁 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | ★★★★★ | 1000원 | 근저당 확인 |
| 시세 확인 | KB시세, 호갱노노 | ★★★★★ | 무료 | 80% 이하 |
| 임대인 조회 | 국세 완납 | ★★★★☆ | 무료 | 세금체납 |
| 전입신고 | 주민센터 | ★★★★★ | 무료 | 즉시! |
| 확정일자 | 주민센터 | ★★★★★ | 600원 | 즉시! |
| 2026년 부동산 앱 추천 | |||
|---|---|---|---|
| 앱 | 특징 | 장점 | 추천 |
| 호갱노노 | 실거래가 | 시세 정확 | ★★★★★ |
| 직방 | 매물 검색 | 허위매물↓ | ★★★★★ |
| 다방 | 원룸 특화 | 1인가구 | ★★★★☆ |
| 네이버부동산 | 종합 | 편리함 | ★★★★☆ |
| 2026년 부동산 계약 절차 | |||
|---|---|---|---|
| 단계 | 내용 | 비용 | 주의 |
| 1 | 가계약 | 10~100만 | 환불조건 |
| 2 | 본계약 | 10% | 특약사항 |
| 3 | 중도금 | 40% | 분양만 |
| 4 | 잔금 | 50% | 등기 확인 |
| 2026년 청약 가점 계산표 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 항목 | 최소 | 최대 | 기준 | 팁 | 만점 |
| 무주택 기간 | 0점 | 32점 | 15년↑ 만점 | 세대주 기준 | 32점 |
| 부양가족 | 5점 | 35점 | 6인↑ 만점 | 배우자+자녀 | 35점 |
| 청약통장 | 1점 | 17점 | 15년↑ 만점 | 꾸준히 납입 | 17점 |
| 총점 | 6점 | 84점 | - | 69점↑ 경쟁력 | 84점 |
| 2026년 부동산 세금 총정리 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 세금 | 1주택 | 2주택 | 3주택↑ | 비고 |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% | 조정지역 기준 |
| 종부세 | 9억↑ 과세 | 6억↑ | 6억↑ 중과 | 공시가 기준 |
| 양도세 | 12억↓ 비과세 | 기본세율 | +20%p | 2년 거주시 |
| 재산세 | 0.1~0.4% | 동일 | 동일 | 공시가 기준 |
84점
청약 만점
12억
1주택 비과세
9억
종부세 기준
2년
거주 요건
| 2026년 지역별 부동산 전망 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 지역 | 가격 전망 | 전세 전망 | 투자 매력 | 추천 |
| 서울 강남 | 보합~상승 | 상승 | ★★★★★ | 실거주 |
| 서울 비강남 | 보합 | 상승 | ★★★★☆ | 갭투자 주의 |
| 경기 수도권 | 보합~하락 | 보합 | ★★★☆☆ | 입지 선별 |
| 지방 광역시 | 하락~보합 | 하락 | ★★☆☆☆ | 신중 |
| 지방 중소 | 하락 | 하락 | ★☆☆☆☆ | 비추 |
| 부동산 투자 vs 주식 투자 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 부동산 | 주식 | 승자 | 비고 |
| 진입장벽 | 수억원 | 1만원↑ | 주식 | 소액 가능 |
| 유동성 | 낮음 | 높음 | 주식 | 즉시 매도 |
| 레버리지 | 대출 활용 | 신용 위험 | 부동산 | 담보대출 |
| 세금 | 다주택 중과 | 250만 비과세 | 주식 | 해외주식 |
| 안정성 | 실물자산 | 변동성 | 부동산 | 장기 |
✅ 2026년 내집마련 로드맵
1단계: 청약통장 가입 (주택청약종합저축)
2단계: 매월 10~50만원 납입 (가점↑)
3단계: 청약가점 계산 (69점↑ 목표)
4단계: 특별공급 조건 확인 (신혼·다자녀)
5단계: 디딤돌·보금자리론 대출 준비
➡️ 주택대출 가이드 →
⚠️ 부동산 주의사항
• 전세사기: 등기부등본 근저당·가압류 확인, HUG 보증 필수
• 갭투자: 역전세·금리 상승 시 위험
• 영끌: DSR 40%, 원리금 상환 가능 범위 내에서
부동산 플랫폼 추천 TOP 7
검증된 부동산 정보 서비스 (50개씩 표시)
청약 완벽 가이드
청약통장·가점제·특별공급·청약홈
84점
가점 만점
청약홈
신청 사이트
연 3회+
특별공급 기회
2~50만
월 납입액
청약통장 가입
전국 은행에서 가입. 만 19세 이상 1인 1통장. 월 2~50만원 자유납입. 추천: 월 10만원 이상. 가입기간이 길수록 가점 유리.
가점제 계산
무주택 기간 최대 32점(15년), 부양가족 최대 35점(6인), 통장 가입기간 최대 17점(15년). 총 84점 만점. 청약홈에서 모의계산 가능.
특별공급
신혼부부(혼인 7년), 생애최초(5년 소득세), 다자녀(3명+), 노부모 부양. 일반공급보다 경쟁률 낮음. 자격 되면 적극 활용!
추첨제
85㎡ 이하: 가점제 75% + 추첨제 25%. 85㎡ 초과: 가점제 50% + 추첨제 50%. 가점 낮아도 추첨제로 당첨 기회!
청약홈 신청
applyhome.co.kr 회원가입 → 공인인증서 등록 → 청약자격 확인 → 분양공고 확인 → 청약 신청 → 당첨자 발표 확인.
무순위 청약(줍줍)
미분양 물량 대상. 청약통장 없이 신청 가능. 거주지 제한 완화. 가점 낮아도 당첨 기회. 청약홈에서 공고 확인.
| 2026년 특별공급 종류 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 유형 | 대상 | 소득조건 | 경쟁률 | 추천 |
| 신혼부부 | 7년 이내 | 도시근로자 140% | 높음 | ★★★★★ |
| 생애최초 | 무주택 5년 | 도시근로자 130% | 높음 | ★★★★★ |
| 다자녀 | 3명↑ | 없음 | 낮음 | ★★★★★ |
| 노부모 | 65세↑ 부양 | 도시근로자 120% | 중간 | ★★★★☆ |
| 기관추천 | 장애인 등 | 다양 | 낮음 | ★★★★☆ |
| 2026년 아파트 vs 빌라 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 아파트 | 빌라 | 차이 | 추천 |
| 가격 | 높음 | 낮음 | 2~3배 | 빌라 |
| 관리 | 편리 | 불편 | 관리비 | 아파트 |
| 시세상승 | 높음 | 낮음 | 투자 | 아파트 |
| 주차 | 넉넉 | 부족 | 차량↑ | 아파트 |
| 전세사기 | 낮음 | 높음 | 주의 | 아파트 |
| 2026년 전세사기 예방 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 체크 | 확인방법 | 중요도 | 비용 | 팁 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | ★★★★★ | 1000원 | 근저당 확인 |
| 시세 확인 | KB시세, 호갱노노 | ★★★★★ | 무료 | 80% 이하 |
| 임대인 조회 | 국세 완납 | ★★★★☆ | 무료 | 세금체납 |
| 전입신고 | 주민센터 | ★★★★★ | 무료 | 즉시! |
| 확정일자 | 주민센터 | ★★★★★ | 600원 | 즉시! |
| 2026년 부동산 앱 추천 | |||
|---|---|---|---|
| 앱 | 특징 | 장점 | 추천 |
| 호갱노노 | 실거래가 | 시세 정확 | ★★★★★ |
| 직방 | 매물 검색 | 허위매물↓ | ★★★★★ |
| 다방 | 원룸 특화 | 1인가구 | ★★★★☆ |
| 네이버부동산 | 종합 | 편리함 | ★★★★☆ |
| 2026년 부동산 계약 절차 | |||
|---|---|---|---|
| 단계 | 내용 | 비용 | 주의 |
| 1 | 가계약 | 10~100만 | 환불조건 |
| 2 | 본계약 | 10% | 특약사항 |
| 3 | 중도금 | 40% | 분양만 |
| 4 | 잔금 | 50% | 등기 확인 |
| 2026년 청약 가점 계산표 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 항목 | 최소 | 최대 | 기준 | 팁 | 만점 |
| 무주택 기간 | 0점 | 32점 | 15년↑ 만점 | 세대주 기준 | 32점 |
| 부양가족 | 5점 | 35점 | 6인↑ 만점 | 배우자+자녀 | 35점 |
| 청약통장 | 1점 | 17점 | 15년↑ 만점 | 꾸준히 납입 | 17점 |
| 총점 | 6점 | 84점 | - | 69점↑ 경쟁력 | 84점 |
| 2026년 부동산 세금 총정리 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 세금 | 1주택 | 2주택 | 3주택↑ | 비고 |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% | 조정지역 기준 |
| 종부세 | 9억↑ 과세 | 6억↑ | 6억↑ 중과 | 공시가 기준 |
| 양도세 | 12억↓ 비과세 | 기본세율 | +20%p | 2년 거주시 |
| 재산세 | 0.1~0.4% | 동일 | 동일 | 공시가 기준 |
84점
청약 만점
12억
1주택 비과세
9억
종부세 기준
2년
거주 요건
| 2026년 지역별 부동산 전망 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 지역 | 가격 전망 | 전세 전망 | 투자 매력 | 추천 |
| 서울 강남 | 보합~상승 | 상승 | ★★★★★ | 실거주 |
| 서울 비강남 | 보합 | 상승 | ★★★★☆ | 갭투자 주의 |
| 경기 수도권 | 보합~하락 | 보합 | ★★★☆☆ | 입지 선별 |
| 지방 광역시 | 하락~보합 | 하락 | ★★☆☆☆ | 신중 |
| 지방 중소 | 하락 | 하락 | ★☆☆☆☆ | 비추 |
| 부동산 투자 vs 주식 투자 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 부동산 | 주식 | 승자 | 비고 |
| 진입장벽 | 수억원 | 1만원↑ | 주식 | 소액 가능 |
| 유동성 | 낮음 | 높음 | 주식 | 즉시 매도 |
| 레버리지 | 대출 활용 | 신용 위험 | 부동산 | 담보대출 |
| 세금 | 다주택 중과 | 250만 비과세 | 주식 | 해외주식 |
| 안정성 | 실물자산 | 변동성 | 부동산 | 장기 |
✅ 2026년 내집마련 로드맵
1단계: 청약통장 가입 (주택청약종합저축)
2단계: 매월 10~50만원 납입 (가점↑)
3단계: 청약가점 계산 (69점↑ 목표)
4단계: 특별공급 조건 확인 (신혼·다자녀)
5단계: 디딤돌·보금자리론 대출 준비
➡️ 주택대출 가이드 →
⚠️ 청약 주의사항
당첨 후 계약 포기하면 재당첨 제한! 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년간 청약 제한됩니다. 자금 계획을 세운 후 청약하세요. 부적격 당첨되면 불이익이 있으니 자격 요건을 꼼꼼히 확인하세요.
아파트 매매 가이드
매매절차·등기부등본·취득세·중개수수료
예산·대출 확인
자기자본 + 대출 가능 금액 계산. DSR 40% 이내 확인. 은행 방문 또는 온라인으로 대출 한도 사전 조회. 주담대 금리 비교 필수.
매물 탐색·임장
네이버부동산, 직방, 다방, KB부동산에서 시세 확인. 최소 3~5곳 직접 방문(임장). 교통, 학군, 편의시설, 개발계획 체크.
계약·계약금
가계약금 100~500만원 → 본계약 시 계약금 10% 지급. 특약사항 꼼꼼히 기재. 계약 전 등기부등본 반드시 확인!
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인터넷등기소 700원. 갑구: 소유자, 가압류, 경매 확인. 을구: 근저당(대출) 확인. 근저당이 매매가 70% 넘으면 위험!
세금·비용
취득세: 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%. 중개수수료: 0.4~0.6%. 등기비용: 50~100만원. 다주택자 중과세 주의!
💡 매매 전 필수 체크리스트
✓ 등기부등본 확인 (갑구: 소유권, 을구: 근저당) ✓ 건축물대장, 토지대장 확인 ✓ 실거래가 조회 (국토부 실거래가 공개시스템) ✓ 관리비, 수선충당금 확인 ✓ 하자 여부 (누수, 곰팡이, 균열) 직접 점검
전세 가이드
전세대출·전세보증보험·전세사기예방·확정일자
버팀목 전세대출
정부지원 저금리 대출. 무주택 세대주, 연소득 5천만원 이하. 수도권 1.2억, 지방 8천만원 한도. 금리 연 1.8~2.4%. 주택도시기금.
시중은행 전세대출
카카오뱅크, 토스뱅크: 비대면, 한도 최대 5억, 금리 3.5~5%. 시중은행: 전세금 80% 이내, 금리 4~6%. 조건 비교 필수!
전세보증보험
HUG 전세보증금반환보증 필수 가입! 보증료 연 0.1~0.2%. 집주인이 보증금 안 돌려주면 보증기관이 대신 지급. 가입 안 되면 피하세요!
전입신고·확정일자
이사 당일 주민센터에서 동시에! 전입신고(무료) + 확정일자(600원). 다음날 0시부터 대항력 발생. 안 하면 보증금 못 돌려받을 수 있음!
전세사기 예방
선순위 근저당 60~70% 이상 = 위험! 전세가율 80% 이상 = 깡통전세 주의! 집주인 신분 확인. 국세·지방세 완납증명 요청.
계약갱신청구권
2년 거주 후 1회에 한해 2년 연장 가능(총 4년). 집주인 거절 불가(실거주 등 예외). 갱신 시 월세 인상 5% 이내 제한.
| 2026년 특별공급 종류 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 유형 | 대상 | 소득조건 | 경쟁률 | 추천 |
| 신혼부부 | 7년 이내 | 도시근로자 140% | 높음 | ★★★★★ |
| 생애최초 | 무주택 5년 | 도시근로자 130% | 높음 | ★★★★★ |
| 다자녀 | 3명↑ | 없음 | 낮음 | ★★★★★ |
| 노부모 | 65세↑ 부양 | 도시근로자 120% | 중간 | ★★★★☆ |
| 기관추천 | 장애인 등 | 다양 | 낮음 | ★★★★☆ |
| 2026년 아파트 vs 빌라 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 아파트 | 빌라 | 차이 | 추천 |
| 가격 | 높음 | 낮음 | 2~3배 | 빌라 |
| 관리 | 편리 | 불편 | 관리비 | 아파트 |
| 시세상승 | 높음 | 낮음 | 투자 | 아파트 |
| 주차 | 넉넉 | 부족 | 차량↑ | 아파트 |
| 전세사기 | 낮음 | 높음 | 주의 | 아파트 |
| 2026년 전세사기 예방 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 체크 | 확인방법 | 중요도 | 비용 | 팁 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | ★★★★★ | 1000원 | 근저당 확인 |
| 시세 확인 | KB시세, 호갱노노 | ★★★★★ | 무료 | 80% 이하 |
| 임대인 조회 | 국세 완납 | ★★★★☆ | 무료 | 세금체납 |
| 전입신고 | 주민센터 | ★★★★★ | 무료 | 즉시! |
| 확정일자 | 주민센터 | ★★★★★ | 600원 | 즉시! |
| 2026년 부동산 앱 추천 | |||
|---|---|---|---|
| 앱 | 특징 | 장점 | 추천 |
| 호갱노노 | 실거래가 | 시세 정확 | ★★★★★ |
| 직방 | 매물 검색 | 허위매물↓ | ★★★★★ |
| 다방 | 원룸 특화 | 1인가구 | ★★★★☆ |
| 네이버부동산 | 종합 | 편리함 | ★★★★☆ |
| 2026년 부동산 계약 절차 | |||
|---|---|---|---|
| 단계 | 내용 | 비용 | 주의 |
| 1 | 가계약 | 10~100만 | 환불조건 |
| 2 | 본계약 | 10% | 특약사항 |
| 3 | 중도금 | 40% | 분양만 |
| 4 | 잔금 | 50% | 등기 확인 |
| 2026년 청약 가점 계산표 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 항목 | 최소 | 최대 | 기준 | 팁 | 만점 |
| 무주택 기간 | 0점 | 32점 | 15년↑ 만점 | 세대주 기준 | 32점 |
| 부양가족 | 5점 | 35점 | 6인↑ 만점 | 배우자+자녀 | 35점 |
| 청약통장 | 1점 | 17점 | 15년↑ 만점 | 꾸준히 납입 | 17점 |
| 총점 | 6점 | 84점 | - | 69점↑ 경쟁력 | 84점 |
| 2026년 부동산 세금 총정리 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 세금 | 1주택 | 2주택 | 3주택↑ | 비고 |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% | 조정지역 기준 |
| 종부세 | 9억↑ 과세 | 6억↑ | 6억↑ 중과 | 공시가 기준 |
| 양도세 | 12억↓ 비과세 | 기본세율 | +20%p | 2년 거주시 |
| 재산세 | 0.1~0.4% | 동일 | 동일 | 공시가 기준 |
84점
청약 만점
12억
1주택 비과세
9억
종부세 기준
2년
거주 요건
| 2026년 지역별 부동산 전망 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 지역 | 가격 전망 | 전세 전망 | 투자 매력 | 추천 |
| 서울 강남 | 보합~상승 | 상승 | ★★★★★ | 실거주 |
| 서울 비강남 | 보합 | 상승 | ★★★★☆ | 갭투자 주의 |
| 경기 수도권 | 보합~하락 | 보합 | ★★★☆☆ | 입지 선별 |
| 지방 광역시 | 하락~보합 | 하락 | ★★☆☆☆ | 신중 |
| 지방 중소 | 하락 | 하락 | ★☆☆☆☆ | 비추 |
| 부동산 투자 vs 주식 투자 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 항목 | 부동산 | 주식 | 승자 | 비고 |
| 진입장벽 | 수억원 | 1만원↑ | 주식 | 소액 가능 |
| 유동성 | 낮음 | 높음 | 주식 | 즉시 매도 |
| 레버리지 | 대출 활용 | 신용 위험 | 부동산 | 담보대출 |
| 세금 | 다주택 중과 | 250만 비과세 | 주식 | 해외주식 |
| 안정성 | 실물자산 | 변동성 | 부동산 | 장기 |
✅ 2026년 내집마련 로드맵
1단계: 청약통장 가입 (주택청약종합저축)
2단계: 매월 10~50만원 납입 (가점↑)
3단계: 청약가점 계산 (69점↑ 목표)
4단계: 특별공급 조건 확인 (신혼·다자녀)
5단계: 디딤돌·보금자리론 대출 준비
➡️ 주택대출 가이드 →
⚠️ 전세사기 예방 체크리스트
① 등기부등본 확인: 근저당, 가압류 있으면 위험 ② 전세가율 확인: 매매가 대비 80% 이상이면 주의 ③ 임대인 신원 확인: 등기부상 소유자와 계약자 일치 여부 ④ 전세보증보험 가입 필수: HUG, SGI서울보증 등 ⑤ 확정일자, 전입신고 당일 완료 ⑥ 잔금 전날 등기부등본 재확인!
월세 가이드
월세세액공제·전월세전환·적정월세계산
월세 장단점
장점: 목돈 부담 적음, 전세사기 위험 낮음, 이사 부담 적음. 단점: 매달 고정 지출, 전세 대비 총 비용 높을 수 있음.
월세 세액공제
총급여 7천만원 이하 무주택 세대주 대상. 공제율: 5,500만원 이하 17%, 초과 15%. 연 750만원 한도. 계좌이체 증빙 필수!
적정 월세 계산
월 소득의 25~30%가 적정. 예: 월소득 300만원 → 월세 75~90만원. 관리비 포함해서 계산하세요!
전월세 전환
월세 = (전세금 - 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예: 전세 3억 → 보증금 5천 + 월세(전환율 5%) = 104만원. 금리와 전환율 비교!
월세 계약 체크
관리비 포함 여부 확인(난방, 수도, 인터넷). 반전세 협의 가능 여부. 계약갱신청구권(2+2년). 월세 이체 시 "월세" 기재!
세액공제 서류
임대차계약서 사본, 월세 이체 내역(계좌이체 영수증), 주민등록등본. 현금 납부는 인정 안 됨! 홈택스에서 신청.
💡 전월세 전환 계산 예시
전세 2억 → 보증금 5천만원으로 전환 시 (전환율 5%): (2억 - 5천만) × 5% ÷ 12 = 62.5만원/월. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세 유리, 높으면 월세 유리!
자주 묻는 질문
부동산 FAQ - 롱폼 상세 답변
청약통장은 언제 만들어야 하고 얼마씩 납입하는 게 좋나요? 청약 가점 최대로 받는 방법이 궁금합니다
청약통장(주택청약종합저축)은 가능한 빨리 만드는 것이 좋습니다. 가입 기간이 길수록 청약 가점이 높아지기 때문입니다. 만 19세가 되자마자 바로 가입하는 것을 권장하며, 미성년자도 부모 동의 하에 가입 가능합니다. 가입처는 전국 시중은행(국민, 신한, 우리, 하나, 농협 등)이며, 1인 1통장만 가입 가능합니다. 월 납입액은 2만원에서 50만원까지 자유롭게 선택할 수 있으며, 추천 납입액은 월 10만원 이상입니다. 청약 가점은 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)으로 총 84점 만점입니다.
집을 사기 전에 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것은 무엇인가요?
등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 발급받을 수 있습니다. 갑구(소유권에 관한 사항)에서는 현재 소유자가 매도인과 일치하는지, 가압류/가처분/경매개시결정이 있는지 확인합니다. 을구(소유권 이외의 권리)에서는 근저당권(대출), 전세권 설정 여부를 확인합니다. 근저당 금액이 매매가의 70%를 넘으면 깡통주택 위험이 있습니다. 계약 전, 중도금 전, 잔금 전 최소 3번 확인하세요.
전세와 월세 중 어떤 게 더 유리한가요?
금리 상황에 따라 달라집니다. 전세자금대출 금리가 낮을 때(3% 이하)는 전세가 유리하고, 금리가 높을 때(5% 이상)는 월세가 유리할 수 있습니다. 전월세 전환율과 대출 금리를 비교하세요. 예를 들어 대출 금리 4%, 전환율 5%이면 전세가 유리합니다. 또한 전세사기 위험을 피하고 싶다면 월세가 더 안전할 수 있습니다.
전세사기를 예방하는 방법은 무엇인가요?
① 등기부등본 확인: 선순위 근저당이 전세가의 60~70%를 넘으면 위험 ② 전세가율 확인: 전세가 ÷ 매매가가 80% 이상이면 깡통전세 주의 ③ 전세보증보험 가입 필수: HUG 전세보증금반환보증 ④ 집주인 신분 확인: 등기부 소유자와 계약자 일치 여부, 대리인 계약 시 위임장+인감증명 필수 ⑤ 국세·지방세 완납증명 요청 ⑥ 잔금 전날 등기부등본 재확인!
전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?
이사 당일 바로 주민센터에서 전입신고(무료)와 확정일자(600원)를 동시에 받으세요. 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 이 절차를 하지 않으면 집주인이 바뀌거나 경매 시 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있습니다. 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주, 이 3가지를 모두 갖춰야 보증금이 보호됩니다.
월세 세액공제는 어떻게 받나요?
총급여 7천만 원 이하, 무주택 세대주가 대상입니다. 공제율은 총급여 5,500만 원 이하면 17%, 초과 시 15%입니다. 연 750만 원 한도입니다. 필요 서류는 임대차계약서 사본, 월세 이체 내역, 주민등록등본입니다. 현금 납부는 인정되지 않으니 반드시 계좌이체로 납부하고, 이체 시 "월세"라고 기재해두세요. 홈택스에서 연말정산 간소화 서비스로 신청합니다.